Hypotheekvormen
voor iedereen.
Een hypotheek is een van de grootste financiële beslissingen in je leven. Het is een lening waarmee je een huis koopt en het huis dient als onderpand. Maar wist je dat er verschillende manieren zijn om je hypotheek af te lossen? Je leest hier (bijna) alle hypotheekvormen op een rij, zodat je een weloverwogen keuze kunt maken.
Bekijk alle hypotheekvormenHypotheekvormen
welke past bij jou?
Vanaf 2013 kom je als starter alleen in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek als je kiest voor een annuïtaire of lineaire hypotheek. Dit zijn hiermee dan ook de twee meest voorkomende hypotheekvormen in Nederland.
De meest voorkomende
hypotheekvormen
Annuïtaire hypotheek
Bij een annuïtaire hypotheek blijven je bruto maandlasten gedurende de looptijd gelijk. Je maandelijke betaling bestaat uit rente en aflossing. In het begin betaal je vooral veel rente, maar naarmate de looptijd vordert, los je steeds meer af. Hierdoor nemen je netto maandlasten toe, omdat je minder kunt profiteren van de hypotheekrenteaftrek.
Deze vorm wordt vaak gekozen door mensen die verwachten in de toekomst meer te kunnen en willen betalen. Bijvoorbeeld als je aan het begin van je carrière staat en je inkomen in de loop der tijd zal stijgen.
Lineaire hypotheek
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af. De rente neemt gedurende de looptijd af, waardoor je maandlasten dalen. Je hebt dus in het begin hogere lasten, maar daarna houd je meer ruimte over voor andere uitgaven.
Een lineaire hypotheek wordt vaak gekozen als je de financiële ruimte hebt om in het begin meer te betalen en in de toekomst juist lagere lasten wilt. Deze hypotheekvorm is over de gehele looptijd gezien voordeliger, omdat je minder rente betaalt.
Naast de annuïtaire en lineaire hypotheek zijn er andere hypotheekvormen. Deze worden minder vaak afgesloten, vooral omdat ze sinds 2013 niet meer in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek, tenzij je onder het overgangsrecht valt.
Aflossingsvrije hypotheek
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en los je niet af tijdens de looptijd. Aan het einde van de looptijd moet je de volledige lening aflossen of weer opnieuw financieren. Uiteraard wordt er na het aflopen van de looptijd wel weer gekeken of je een eventuele herfinanciering kunt dragen op het inkomen.
Voordelen
- Lagere maandlasten
- Meer bestedingsruimte
- In sommige gevallen meer leencapaciteit
Nadelen
- Geen automatische aflossing, restschuld aan het einde.
- Risico op gedwongen verkoop bij daling van het inkomen na afloop van hypotheek(deel).
Vanwege de risico’s zijn banken tegenwoordig terughoudend met het verstrekken van aflossingsvrije hypotheken. In de praktijk financieren veel banken nog maximaal 30%.
Spaarhypotheek
Bij een spaarhypotheek los je tijdens de looptijd niet af, maar bouw je vermogen op via een gekoppelde kapitaalverzekering. Aan het einde van de looptijd gebruik je dit om de hypotheek af te lossen.
100% zekerheid dat je de lening aan het eind volledig aflost.
De rentevergoeding op de inleg is gelijk aan de hypotheekrente.
Verplichte overlijdensrisicoverzekering; kan hoog uitvallen op leeftijd of als alleenstaande.
Lastig te wijzigen als je toch een andere hypotheekvorm wilt.
Bankspaarhypotheek
Vergelijkbaar met de spaarhypotheek, maar in plaats van een verzekering stort je verplicht geld apart op een geblokkeerde spaarrekening. Op de einddatum los je met dit spaargeld de hypotheek af.
Deze hypotheekvorm wordt vooral gekozen door mensen die onder het overgangsrecht vallen. Nieuwe bankspaarhypotheken kunnen niet meer worden afgesloten als je niet onder dit overgangsrecht valt.
Levenhypotheek
Bij een levenhypotheek betaal je tijdens de looptijd alleen rente. Je sluit naast je hypotheek ook een levensverzekering af waarmee je vermogen opbouwt om de hypotheek aan het einde van de looptijd af te lossen. Maandelijks betaal je hiervoor premie. Deze premie is opgedeeld in twee delen, namelijk het spaardeel, welke je gebruikt voor de aflossing van de hypotheek en een risicodeel dat het risico dekt van voortijdig overlijden. Het spaardeel wordt belegd in samenspraak met jou. Afhankelijk van het opgebouwde rendement komt er op de einddatum een bedrag tot uitkering welke de hypotheek in zijn geheel of gedeeltelijk aflost.
Voordelen
- Vermogen opbouwen via beleggingen.
- Relatief lage maandlasten.
Nadelen
- Geen zekerheid dat de volledige hypotheek kan worden afgelost aan het einde van de looptijd i.v.m. onzeker rendement.
- Historisch risico op lagere opbrengsten (woekerpolis-verleden).
Deze hypotheekvorm wordt vooral gekozen door mensen die onder het overgangsrecht vallen of door mensen met een hoog risicoprofiel die bereid zijn om flexibel te beleggen. Nieuwe levenhypotheken kunnen niet meer worden afgesloten als je niet onder dit overgangsrecht valt.
Hybride hypotheek
De hybride hypotheek combineert elementen van de spaar- en beleggingshypotheek. Je kunt flexibel kiezen hoeveel je spaart of belegt.
Flexibiliteit om tijdens de looptijd eenvoudig te wisselen van beleggingsdeel.
Zelf de gewenste verhouding en risicospreiding bepalen tussen sparen en beleggen.
Risico’s verbonden aan beleggen; er is een reële kans op een resterende restschuld.
Deze hypotheekvorm werd voornamelijk gekozen door mensen die hun risico’s wilden spreiden.
Beleggingshypotheek
Bij een beleggingshypotheek betaal je alleen rente, geen aflossing. Wel stort je (i.p.v. op een spaarrekening bij een bankspaarhypotheek) verplaatst geld op een beleggingsrekening. Dit geld wordt vervolgens belegd in samenspraak met jou en gebaseerd op je risicoprofiel. Met het rendement van deze beleggingen wordt aan het eind van de looptijd je hypotheekschuld afgelost. Het kan zijn dat de beleggingen minder opbrengen dan vooraf was verwacht. In dat geval blijf je met een restschuld zitten. Heb je meer rendement behaald op je beleggingen dan vooraf was verwacht, is er sprake van overwaarde.
Voordelen
- Maximale renteaftrek: Profiteer gedurende de hele looptijd van maximale hypotheekrenteaftrek.
- Kans op overwaarde: Bij goede rendementen kun je aan het einde geld overhouden.
Nadelen
- Geen aflossingszekerheid: Risico op een restschuld als de rendementen tegenvallen.
- Kosten ORV: Een eventuele overlijdensrisicoverzekering kan duur uitvallen.
De beleggingshypotheek werd voornamelijk gesloten door mensen die een risico durven te nemen.
Veelgestelde vragen
Welke hypotheekvorm is het goedkoopst?
Er is geen eenduidig antwoord op deze vraag, omdat het afhangt van jouw situatie. De lineaire hypotheek is meestal over de gehele termijn voordeliger door de lagere totale rentekosten. Een aflossingsvrije hypotheek heeft lagere maandlasten, maar laat je aan het einde met een restschuld zitten.
Hebben alle hypotheekvormen recht op hypotheekrenteaftrek?
Sinds 2013 geldt dat alleen lineaire en annuïtaire hypotheken met een maximale looptijd van 30 jaar in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek. Heb je voor 2013 een andere hypotheekvorm afgesloten? Dan kun je vaak nog wel gebruikmaken van aftrekbaarheid, zolang je onder het overgangsrecht valt.
Wat is de beste hypotheekvorm voor starters?
Als starter is het meest logische om te kiezen voor een annuïtaire of lineaire hypotheek, zodat je profiteert van de hypotheekrenteaftrek. Steeds meer jonge kopers kiezen echter voor een deels aflossingsvrije hypotheek vanwege de lagere maandlasten. Dit kan je het beste bespreken met een hypotheekadviseur.
Hoe kies ik de beste hypotheekvorm?
Laat je goed informeren door een (onafhankelijke) hypotheekadviseur. Hij of zij zal naar jouw situatie en wensen kijken en hier een passend advies voor geven.
Kan ik mijn hypotheekvorm tijdens de looptijd van mijn hypotheek noch wijzigen?
Ja, in de meeste gevallen is dit mogelijk, maar hier komen wel kosten bij kijken zoals administratiekosten en een evt. boeterente.
Is het mogelijk om de woning volledig aflossingsvrij te financieren zodat ik lage maandlasten heb?
Nee, dit is niet mogelijk. Je kunt sinds 2026 vaak tot 30% van de woningwaarde aflossingsvrij financieren.